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Chasseur immobilier guide de l'investisseur 10 erreurs à ne pas commettre
Les étapes de votre projet d'investissement immobilier
Découvrez toutes les recommandations de notre cabinet de chasseurs immobilier DETECTIMMOBILIER® en matière d'investissement au travers de ce guide pour investisseur en immobilier :
- Divisez votre temps de recherche par 10
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Quelles sont les 10 erreurs à éviter pour réussir votre investissement immobilier ?
Erreur n°1 : Penser qu’il est normal de "mettre de sa poche"
Pierre achète son premier
appartement pour lequel il doit rembourser 600 euros par mois pendant 20 ans et qu’il v a louer 500 euros par mois.
Pierre explique à ses amis :
"c’est bien, je ne rajoute que 100 euros, c’est comme une épargne forcée".
Oui, mais dans "épargne forcée" il y a... "forcée".
En réalité, loin de conquérir sa liberté, Pierre vient de s’ajouter une dépense supplémentaire chaque mois.
Or , il n’aura peut-être pas toujours ni les moyens ni l’envie d’y faire face.
De plus, il a fortement augmenté son endettement.
Dans ces conditions il ne sera pas possible de faire un autre investissement locatif.
Encore moins un troisième.
Pierre est bloqué !
Ce qu'il doit faire pour avancer vers la liberté et l’indépendance financière
: faire en sorte que le
loyer soit bien supérieur aux mensualités de
son crédit immobilier.
Pour une mensualité de 600 euros à rembourser à la banque, le loyer perçu par Paul doit être de 900 euros au minimum !
Inspirez vous de l'activité
des marchands de biens immobiliers.
C’est primordial.
Erreur 2 : Trop écouter un banquier
Beaucoup de banquiers ont des idées bien arrêtées lorsqu’ils sont face à une personne souhaitant
investir dans l’immobilier locatif.
Certains vont dire
"avant d’acheter pour louer, vous devez déjà être propriétaire de votre résidence principale".
En vous faisant comprendre que votre taux d'endettement serait moins
élevé, ce qui est faux par ailleurs, la banque assure surtout ses
arrières en hypothéquant votre bien, ce qui lui constitue une
sérieuse garantie
en cas de défaillance.
D’autres vont rétorquer "il vous faut un apport de X %".
Trop de personnes sortent ainsi découragées de leur agence bancaire.
En réalité, il n’y a pas de règle.
Tout se négocie, tout s’argumente.
Vous êtes le
maitre de votre projet.
Montrez que vous avez un beau projet, que vous êtes sérieux, que vous savez ce que vous faites, et faites le tour des agences.
Une autre agence d’une même banque pourrait bien mieux vous recevoir.
Cela dépend beaucoup de la personnalité du conseiller, et de son envie de monter un dossier de crédit.
Certains n’ont simplement pas envie, alors ils trouvent des prétextes pour vous envoyer balader.
Nos chasseurs immobilier vous conseillent de consulter un bon courtier pour votre
financement.
Erreur 3 : Éviter de passer par une agence immobilière ou encore mieux un chasseur immobilier
La tentation peut être grande, notamment afin d’économiser les frais d’agence, de faire un achat directement auprès du propriétaire.
Ce n’est pas toujours une bonne idée.
Et nous vous expliquons pourquoi :
- L’agent immobilier a, en principe, plusieurs biens à vendre.
- Il n’a pas de raison particulière de vous orienter vers un bien moins bon que les autres.
- Du moment que vous achetiez un bien chez lui, il est content.
En revanche, le vendeur veut vendre son bien, il n’en a qu’un seul, il va donc vous le présenter de manière moins neutre.
Sachez surtout que l’agent immobilier et encore plus le
chasseur
immobilier, est du côté de l’acheteur.
En effet, c’est la
décision de ce dernier qui lui fait toucher sa commission.
L’agent immobilier veut donc que la vente se fasse et il peut vous aider à faire baisser le prix.
Il va vous dire jusqu’où le vendeur est prêt à descendre et il va tout faire pour lui faire accepter votre offre, en mettant en avant son professionnalisme et
"l’état du marché".
Le vendeur lui fera plus confiance qu’à vous.
Les vendeurs font toujours trop confiance aux agents immobiliers.
Retenez-le pour le jour où vous vendrez.
Erreur 4 : Négliger le contenu et la rédaction de son compromis de vente
Avec le compromis de vente, le vendeur et l'acheteur officialisent leur accord :
- Le vendeur s'engage à vendre au prix convenu, à l'acheteur, dans un délai donné.
- L'acheteur s'engage à acheter au prix convenu, au vendeur, dans un délai donné.
Le compromis de vente peut être signé chez le notaire, ou à l'agence immobilière.
Quoi qu'il en soit, faites le rédiger par un professionnel.
Cette rédaction est comprise dans les frais d'agence et dans les
frais de notaire.
Vous n'avez aucun intérêt à le rédiger vous-même.
Il faut inclure dans le compromis de vente des
conditions suspensives.
Ces clauses vous protègent en tant qu'acheteur.
La plus courante est la clause suspensive d'obtention de prêt.
Cela signifie que si vous n'obtenez pas votre crédit immobilier, vous n'êtes plus obligé d'acheter, et vous pouvez vous désengager sans conséquences (le séquestre éventuel vous est restitué).
Vous pouvez y inclure un taux maximum.
Par exemple, sous condition suspensive d'obtention d'un crédit immobilier sur 20 ans à un taux d'intérêt de 3% maximum.
Si vous obtenez des crédits, mais à 3,1%, vous pourrez alors vous désengager quand même.
Mais vous pouvez mettre n'importe quelle condition suspensive.
Par exemple vous pouvez indiquer que vous n'achèterez que si votre entrepreneur fixe le montant des travaux à moins de telle somme (x Euros).
Ou que vous n’achèterez que si la copropriété, ou la mairie, en fonction des cas, vous donne le droit de faire tels ou tels travaux.
La seule limite est ce que le vendeur acceptera.
Mais protégez-vous au maximum.
Voyez ce qui est important pour vous et votre notaire pourra le transcrire sous forme de condition suspensive.
Toutefois, si vous êtes extrêmement sûr de vous, vous pouvez négocier le prix à la baisse auprès du vendeur en disant que vous signez sans condition suspensive.
Mais cela signifie que vous serez obligé d’acheter.
Même si la banque ne vous prête pas l’argent. C’est donc une arme à utiliser avec grande précaution.
Mais elle peut être très efficace, car le vendeur saura que vous ne lui ferez pas perdre de temps.
Vous ne pourrez plus renoncer à acheter.
Il pourra donc accepter de baisser son prix.
Nos chasseurs immobiliers en investissement locatif utilisent cet atout et
peuvent obtenir des remises importantes au moment de l'offre
d'achat.
Erreur 5 : Ne pas mettre les notaires en concurrence
Peu de personnes le savent, mais il est possible d'utiliser, sans que cela n'entraine de frais supplémentaires, deux notaires : le vendeur le sien, et vous le vôtre.
Même si un notaire a un devoir absolu de neutralité, je vous recommande vivement de toujours utiliser VOTRE notaire.
Encore une fois, cela n'entraine aucun surcout, pour personne.
Pour le choisir, fiez-vous à votre instinct.
Vous semble-t-il compétent ?
Vous semble-t-il disponible ?
N'oubliez pas que vous êtes client.
Vous traite-t-il comme un client le mérite ?
Est-il ouvert le samedi matin ou accepte-t-il les rendez-vous après 18h (ce qui pourrait vous permettre de ne pas avoir à poser un jour de congé pour la signature du compromis et encore un autre pour la signature de l'acte final).
Dispose t-il de moyens numériques et audiovisuels, comme la Visio
conférence ou la signature électronique, pour
éviter à son client investisseur de se déplacer surtout en cas de
force majeure ?
En plus du
"feeling" que vous avez avec lui, c'est ce genre de choses que vous devez voir et mettre en perspective.
Quoi qu’il en soit, il peut être installé n’importe où en France.
Enfin, il peut faire un effort sur la partie variable de ses honoraires.
Erreur 6 : Ne pas faire appel à un courtier en travaux
Trouver des entrepreneurs pour rénover un bien est un casse-tête, surtout lorsque vous n’êtes pas vous-même du métier.
Les courtiers en travaux visitent votre bien, connaissent les prix et trouvent eux-mêmes les entrepreneurs travaillant au meilleur prix.
Bien utiles quand vous n'y connaissez pas grand-chose et/ou que vous n'avez pas le temps de faire faire des devis par tous les corps de métier.
Erreur 7 : Penser que vous devez forcément payer les frais de notaire
Les frais de notaire sont à la charge de l'acheteur.
Mais ce n'est pas du tout une obligation légale. Avec l'accord du vendeur, vous pouvez donc demander à faire un
"acte en mains".
Dans ce cas, c'est le vendeur qui paiera les frais de notaire.
L'intérêt principal de ce type d'acte est de vous éviter de sortir d'importantes sommes d'argent pour payer les frais de notaire.
En effet, les banques refusent souvent de financer ces frais.
Voici un exemple :
Vous souhaitez acheter un appartement à 200.000 euros.
Les frais de notaire seront d'environ 16.000 euros.
Et comme nous venons de le voir, les banques n'aiment pas intégrer les frais de notaire dans le crédit.
Elle ne voudra donc vous prêter que 200.000 euros.
Mais de votre côté, vous ne souhaitez pas ou ne pouvez pas payer 16.000 euros comptant.
Dans ce cas, proposez au vendeur 216.000 euros "acte en mains".
La banque vous prêtera alors 216.000 euros, car elle considèrera que c'est le prix du bien, et que les frais de notaire sont à la charge du vendeur.
Et pour le vendeur, ça ne change rien : il versera 16.000 euros au notaire et aura 200.000 euros.
Il ne sera évidemment pas imposé sur cette somme.
C’est une dépense et le notaire émet une facture.
Erreur 8: Investir en achetant à plusieurs
Il peut être tentant d'acheter un bien d'investissement
immobilier locatif à plusieurs.
En couple bien-sûr,
ou en famille, mais aussi en s'associant avec un autre investisseur.
C’est rassurant.
La plus grande méfiance est de rigueur ici.
Sans entrer dans les évidents problèmes des relations humaines, sachez que légalement,
"nul n'est contraint de rester dans l'indivision".
Cela signifie que si l'autre veut vendre, il peut l'exiger, vous ne pouvez pas l'en empêcher.
Mais voici le plus important : si vous achetez à deux, vous serez engagés sur la totalité du prix du bien.
En revanche, vous ne percevrez chacun que la moitié des loyers.
Par conséquent, lorsque vous souhaiterez acheter un autre bien, votre capacité d’endettement sera très réduite voire nulle. N’investissez à plusieurs que si vous ne pouvez pas le faire sans l’autre.
Sinon vous n’aurez que des inconvénients.
Si vous êtes en couple et souhaitez investir, achetez chacun un bien.
Vous irez beaucoup plus vite ainsi.
Si vous souhaitez investir à plusieurs et en toute légalité, sans
avoir les contraintes de l'indivision, nos chasseurs
immobilier vous conseillent de créer une
SCI
SCI est l'acronyme de Société Civile Immobilière.
Il s'agit d'une forme juridique de société qui permet à plusieurs personnes de détenir ensemble un ou plusieurs biens immobiliers, tels que des immeubles ou des terrains.
Les associés d'une SCI sont propriétaires de parts sociales proportionnelles à leur investissement, et la gestion de la société est régie par les statuts et un contrat d'association.
La SCI offre notamment des avantages en termes de transmission du patrimoine et de gestion collective de biens immobiliers., Société Civile Immobilière, ou
éventuellement plusieurs au travers d'une
Holding immobilière
Une holding immobilière est une société qui détient des participations dans d'autres sociétés immobilières ou des biens immobiliers.
Elle agit comme un véhicule d'investissement permettant de regrouper et de gérer un portefeuille diversifié de biens immobiliers.
Les holdings immobilières peuvent détenir des actions dans des sociétés de promotion immobilière, des sociétés de gestion immobilière ou des propriétés commerciales ou résidentielles.
L'objectif principal d'une holding immobilière est généralement de maximiser les rendements financiers en gérant efficacement ces investissements immobiliers..
Erreur 9 : Acheter pour obtenir un allègement fiscal
On dit que plus c’est facile, moins c’est rentable.
Ces
investissements immobiliers locatifs sont d’une facilité déconcertante.
Vous devriez donc vous méfier.
On vous vend un
allègement fiscal, mais vous allez surtout enrichir un promoteur.
Un bien immobilier c’est un emplacement et des mètres carrés au bon prix.
Ce n'est pas un
allègement fiscal.
Si vous achetez à un endroit qui vous est inconnu et plus cher que le marché, vous faites une mauvaise affaire,
allègement fiscal ou pas.
En gestion patrimoniale, mieux vaut payer des impôts et gagner plus, que de se priver de sa capacité d’épargne et de train de vie pour payer moins d’impôts.
Investissez dans quelque chose qui vous fait gagner de l’argent et
réaliser de belles plus-values, comme l'achat-revente
immobilier.
Payer moins d’impôts n’a du sens que si vous ne pouvez pas gagner plus.
Enfin, il est souvent
"interdit" de revendre le bien avant un certain nombre d'années, sous peine de subir un redressement des avantages fiscaux perçus.
Sauf si vous êtes un riche investisseur et que, quoi qu'il arrive, cet investissement est un détail, dites-vous bien que la vie est pleine de surprises (divorce, perte d'emploi, mutation, maladie, rencontre, naissance de jumeaux
ou de triplés...).
Vous ne pouvez pas savoir si dans tant d'années, vous voudrez toujours vivre avec ce bien, dans cette ville, dans cette région.
Ne vous engagez pas si vous n'êtes pas capable de vous désengager facilement.
Donc, si votre priorité était la défiscalisation
ou la recherche de
crédit d'impôt immobilier, nos
chasseurs immobiliers vous conseillent de vous orienter plutôt vers d'autres produits comme les SCPI de
défiscalisation.
Erreur 10 : Ne pas anticiper le risque de loyers impayés
Un locataire qui ne paie pas : c’est le cauchemar de tout investisseur.
La procédure d’expulsion prend deux ou trois ans.
C'est très différent en
immobilier commercial.
Voici les 4 solutions pour faire face à cette situation :
Solution n° 1 : la garantie de loyers impayés
Si vous n'avez pas la capacité financière de faire face, pendant 2 ans, à une absence de loyer, et que votre futur locataire n'est pas en mesure de fournir un garant solide, prenez une assurance loyers impayés.
Elle doit être souscrite
avant que le locataire ne prenne possession de l'appartement ou de
la maison.
La garantie de loyers impayés est donc une assurance qui peut vous être proposée par une banque ou un assureur privé.
Elle
coute en général 3% du montant du loyer.
Oui, cette garantie vient grignoter votre rentabilité, à hauteur de 2,5 à 5 % de votre loyer annuel.
Mais si vous investissez uniquement dans des biens ultra rentables, ce n’est pas un problème.
Par exemple, au lieu de toucher 750 € nets par mois, vous touchez 728 €.
Vous êtes serein et vous touchez malgré tout une belle somme !
Mais il y a des critères (souvent le loyer ne doit pas dépasser 40% des revenus du locataire). De plus, cela vous met beaucoup plus à l’aise dans vos rapports avec votre locataire : vous êtes protégé et par conséquent beaucoup plus libre de dire "non" comme bon vous semble.
Solution n°2 : la caution solidaire
Pas besoin de vous présenter cette solution, connue et totalement gratuite.
Néanmoins, je vous recommande d’exiger deux cautions pour chaque logement.
Vous n’êtes jamais trop prudent.
La seule limite de cette protection, c’est le profil de vos locataires.
La caution solidaire est très courante avec les étudiants, et elle l’est beaucoup moins avec des actifs.
Concernant les jeunes actifs, renseignez-vous sur le dispositif
VISALE (Visa pour le Logement et l’Emploi).
Grosso modo, c’est l’État qui se porte caution pour les jeunes salariés de moins de 30 ans.
Solution n°3 : faites gérer vos biens par un huissier
Personne n’y pense.
Et pourtant, les huissiers peuvent aussi avoir une casquette d’administrateur de biens.
Leurs honoraires vont jusqu’à 6 % du montant de vos loyers.
Un huissier, ça impressionne.
Et c’est une bonne chose pour vous.
En plus de vous garantir un esprit tranquille, ils prennent en charge la rédaction des baux et la gestion des problèmes courants (fuite d’eau, etc.).
Solution n°4 : ce n’est pas une solution !
Il s’agit des locataires CAF.
Certains propriétaires peuvent penser que c’est rassurant, car la
CAF vous verse directement une partie du loyer.
Mais c’est un système complètement délirant.
Car dès que le locataire arrête de payer sa part, même si c’est juste 20 € par mois, les allocations arrêtent elles aussi d’être payées.
Et le plus beau ?
Si vous touchez son loyer directement et que vous oubliez de prévenir la CAF que votre locataire ne paie plus sa part, vous risquez une amende de 6 538 €…
Évidemment, vos locataires CAF peuvent très bien ne jamais poser aucun problème.
Mais par précaution, nous préférons vous prévenir de ces… subtilités administratives.
Maintenant, si vous cherchez à investir dans l'immobilier, autrement que par l'achat et l'investissement locatif.
Avez-vous pensé à l'investissement participatif ou
Crowdfunding immobilier ?
On vous explique tout.
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d'investissement immobilier sans engagement.
Questions connexes
Q : Comment réaliser un bon investissement immobilier ?
R : Découvrez toutes les recommandations de notre cabinet de chasseurs immobilier DETECTIMMOBILIER® en matière d'investissement au travers de ce guide pour investisseur en immobilier : Source
Q : Combien coûte de faire appel à un chasseur d'appart pour sa recherche d'investissement immobilier ?
R : Nos honoraires de chasseur d'appart représentent un pourcentage sur le montant de la transaction compris entre 1,5 et 3 % du prix d’achat seulement (hors frais de notaire et d’éventuels frais d’agence). Cette commission est payable uniquement en cas de réussite de la mission à la signature de l'acte authentique, aucun frais de dossier n’est demandé, aucun cout masqué ni induit : Lien vers les honoraires
Q : Quels sont les secteurs de recherche de nos chasseurs d'investissement immobilier ?
R : Nos chasseurs d'appart recherchent votre investissement immobilier sur la France entière et la majorité des régions, départements et villes françaises : Réseau de chasseur immobilier
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