Formation en ligne au métier de chasseur immobilier
INTRODUCTION - BIENVENUE
Chers adhérents au réseau de chasseurs immobilier DETECTIMMOBILIER®,
Vous avez opté pour suivre la formation au ligne au métier de chasseur immobilier, nous vous souhaitons la bienvenue dans notre
réseau.
Conservez bien le code d'accès qui vous a été remis lors de votre adhésion.
Ce code, susceptible d'être changé régulièrement
pour des raisons évidentes de sécurité, vous sera communiqué lors de chaque modification, par e-mail ou SMS.
Planning de la formation
- Bien configurer vos outils de travail PC : Accès Wifi, Boite mail, Suite bureautique Open Office, Mihov Image Resizer
- La mission du chasseur immobilier : les 4 étapes
- Attribution d'un secteur exclusif : le découpage par département
- Conception, réalisation et maintenance de votre page internet : choix des mots clé, photos, villes
- Les documents de travail
- Formation au coaching
- Aspects économiques et financiers
- Comment mener une négociation ?
- Choisir votre structure d'activité
- Mise en application : cas pratique - étude de cas
Objectif pédagogique
A l'issue de votre formation, vous disposerez de tous les atouts pour réussir dans le métier de chasseur immobilier
Équipement de base nécessaire
- Véhicule auto ou moto selon la région, équipée GPS + kit main libre, exception pour Paris transports en commun
- PC portable sous Windows 10, XP, Vista, Seven ou Windows 8
- Logiciels nécessaires
Messagerie type Outlook express, Thunderbird ou Windows Mail sinon accès par portail sur le site internet 1 and 1 webmail
Suite Open office en téléchargement gratuit ou Microsoft office payant mais parfois pré-chargé sur certains ordinateurs
Mihov Image Resizer pour réduire et optimiser les photos que vous pouvez télécharger gratuitement - Connexion ADSL de type Box, de préférence avec appels illimités sur les postes fixes (tout sauf Live Box)
- Appareil photo numérique ou Smartphone de bonne qualité
- Téléphone portable
- Répertoire cartes de visite partenaires et contacts
- Gestionnaire de contacts - Agenda
Configuration Wifi de votre PC portable, tablette, Smartphone......
Cette configuration de connexion doit déjà être réalisée sur la
plupart de vos appareils, j'en rappelle toutefois les fondamentaux.
Votre PC ou ordinateur portable doit disposer d'une
connexion réseau sans fil type Wifi et celle
ci
doit être activée.
Détection du réseau : Nom-de-votre-réseau
WEP : entrez-clé-WEP-sur-vingt-caractères
en respectant scrupuleusement la casse
Constat
La profession d'agent immobilier est de plus en plus controversée et le nombre d'agences immobilières va
décroitre au
fil des ans.
Paradoxalement, investir dans la pierre reste une valeur sure, offre un très bon
rendement et des revenus locatifs non négligeables.
Le logement reste la préoccupation majeure de nos
concitoyens.
Devenir propriétaire reste le rêve de tous les français.
Chasseur immobilier : L'immobilier autrement et la recherche sur mesure ont un avenir
Le manque de services et de conseils se fait cruellement
ressentir, particulièrement en France et l'image des agences immobilières traditionnelles
continuent à se dégrader.
Les acquéreurs français connaissent de mieux en mieux le métier de
chasseur d'appart et font de plus en plus
appel aux professionnels de la recherche immobilière : les
nouveaux acteurs du marché immobilier
Les méthodes
Être un bon chasseur immobilier
Comme chacun sait "il y a les bons chasseurs et les mauvais chasseurs........" et même si cette réplique est tirée d'un célèbre sketch des "Inconnus", elle s'applique néanmoins également au métier de chasseur immobilier.
La qualité première d'un bon chasseur immobilier est sa réactivité et sa crédibilité lors du premier contact avec le client.
Neutralité, indépendance et objectivité sont les éléments à décliner et à mettre en avant.
Bien choisir son secteur géographique
Le domaine géographique de votre activité devra comprendre les
villes les plus demandées et présentant les meilleurs taux de
mutation (nombre de transactions immobilières réalisées).
Le secteur de couverture représentera au maximum un département.
Exception faite pour Paris et la proche couronne qui pourront faire
l'objet d'un découpage particulier.
Par convention : Une demande sur un secteur limitrophe, non encore pourvu
au sein du réseau, pourra
être prise en charge par le responsable du secteur le plus proche.
La mission du chasseur immobilier : les étapes
Méthodologie et Mode de fonctionnement
Importance de la messagerie
Plus de 80% des demandes arrivent par internet et par le biais de la
messagerie.
Il est donc FONDAMENTAL
d'opérer une organisation et un classement rigoureux des
informations.
Classement par thème et par dossier
-Mandats en attente ou contacts
-Mandats actifs (signés)
-Mandats sous compromis en attente acte authentique
-Mandats soldés - Missions réussies
Permet de tracer tous les contacts, de les mémoriser et de les
organiser
Permet une réactivité optimum
En demandant systématiquement un accusé de réception de lecture, permet de savoir lorsque votre interlocuteur a lu votre e-mail.
Le nombre d'e-mail par client est un bon indicateur du temps passé
sur le recherche.
Chaque membre du réseau disposera d'une messagerie privé : prenom.nom@detectimmobilier.com
C'est sur cette adresse qu'arriveront certaines de vos demandes, d'autres arrivant par le formulaire de contact général du site.
2 solutions :
1- La plus simple est d'accéder directement à 1&1 Webmail https://webmailcluster.1and1.fr/
Entrer son adresse e-mail et mot de passe
Pour faciliter la consultation de vos e-mails en temps réel vous serez obligés de laisser ouvert cette messagerie tout le temps comme pour un autre portail type Yahoo ou Gmail
2- Configurer son logiciel de messagerie pour y recevoir tous vos e-mails de toutes vos boites aux lettres mail
Nom : Detectimmobilier® chasseur immobilier [nom du département]
Courrier entrant : pop.1and1.fr
Courrier sortant : auth.smtp.1and1.fr
Nom utilisateur :
nom.prenom@detectimmobilier.com
Cocher Votre serveur requiert une authentification
Vous visualisez un certain nombre de messages dans votre boite de
réception
Ceux ci contiennent des documents indispensables au bon
fonctionnement de votre activité ainsi que la charte graphique à
utiliser lors de toute communication.
Création de votre signature automatique
Prénom Nom
Nom de votre Société
Téléphone mobile
www.detectimmobilier.com
Éventuellement le logo Detectimmobilier envoyé avec
le pack support peut être ajouté mais cela ne pourra se faire que manuellement
à chaque e-mail.
Exercices pratiques
Test des adresses via le site
Configuration des dossiers dans 1&1 Webmail, Outlook express,
Outlook ou Windows Mail
Organisation de vos fichiers et documents
A l'idéal, l'organisation de votre gestionnaire de fichiers Windows Explorer doit coller avec celle de votre Messagerie. Les mêmes dossiers vont permettront plus facilement gestion, archives et sauvegardes de l'ensemble de vos documents.
Contacts client prospect
Les demandes de recherche et le premier contact vous parviennent soit par téléphone, par votre e-mail pro ou via le formulaire du réseau.
La pratique de notre métier exige, entre autre, une réactivité maximum de prise de contact lors d'une demande de recherche, en répondant au prospect
obligatoirement par mail
(cf. mails type classique et investisseur), éventuellement complété par un contact téléphonique.
Je compte sur votre professionnalisme et c'est dans votre intérêt pour que cette
réactivité soit de l'ordre de la demie-journée et n’excède jamais 24 h, même le Week End.
Même s'il s'agit d'un contact téléphonique direct, vous devez donc toujours rédiger un mail de réponse écrit sur nos conditions générales de recherche et de mandat.
Démarche qualité - Suivi des demandes
Dans le cadre d'une démarche qualité et pour assurer un meilleur suivi et traçabilité des dossiers :
- Un outil de gestion et de suivi des contacts et affaires en cours a été mis en place et doit être systématiquement mis à jour selon la procédure qui vous a été décrite dans l'invitation.
Je vous demande de la respecter scrupuleusement sur la forme ainsi que sur le fond et d'y mettre à jour toutes les informations en temps réel :
- Nom du contact en majuscules et non en minuscules comme j'ai pu voir
- La date complète dans les zones dates et non le mois sinon cela ne sert à rien.
- L'origine du contact : choisir dans la liste déroulante Mail DETECTIMMOBILIER uniquement lorsque c'est moi qui vous envoie le contact (si vous recevez un mail directement, choisir Mail Direct)
Pour vous guider chaque entête de colonne comprend des remarques.
- Dés que vous répondez par mail à la demande d'un prospect, que celle ci provienne d'un contact direct ou par le biais du formulaire DETECTIMMOBILIER que je vous adresse :
- Mettre systématiquement en copie (ou copie cachée à votre convenance) l'adresse mail info@detectimmobilier.com
- Je rappelle que lors de votre réponse, le "Sujet" du mail doit être personnalisé comme suit : Votre demande de recherche de [Type de bien] sur [Ville] ou [Département]
Les
critères de la recherche du bien immobilier sont établis à partir
d'une analyse fine, rigoureuse et pondéré des besoins.
Après une réponse obligatoire par mail, un premier entretien pourra avoir lieu lors d'un échange
téléphonique planifié, puis éventuellement lors d'une rencontre organisée, de préférence au
domicile du client.
Préparation de l'entretien
Ne rien laisser au hasard
Préparez vos questions à l'avance
Voici une liste de questions type auxquelles il faudra obtenir les
réponses :
-Description précise du bien recherché
-Depuis combien de temps cherche t'elle ?
-Pourquoi les biens proposés ne conviennent pas ?
-Dans quel délai souhaite t'elle réaliser son projet ?
-Quel est le mode de financement ?
Déroulement de l'entretien
Diriger l'entretien en laissant parler la personne
Noter tout ce que vous pouvez directement dans un e-mail
Présenter ensuite la méthodologie
A ce stade, il faut également accorder une importance toute
particulière au mode de financement
Il conviendra également de pouvoir proposer l'intervention et l'aide
de notre ou d'un partenaire financier
REFORMULER LA DEMANDE
Donc, si je devais reformuler votre demande ce serait :
Les 3 critères principaux
La localisation et la distance maxi d'un endroit : lieu de travail,
école des enfants,.......
La surface
La composition des pièces
L'extérieur
L'objectif de cette étape est d'obtenir l'accord de votre prospect
pour l'envoi d'un mandat de recherche.
Mandat de recherche
Le mandat de recherche de bien immobilier est la clé de voute de la mission.
C'est en effet ce document qui scelle l'accord entre le chasseur immobilier et son client et qui officialise le démarrage de la recherche.
Une pré étude aura au préalable confirmée le réalisme et la faisabilité de la recherche, mais la connaissance du marché sur votre secteur vous habituera rapidement à qualifier la demande.
Le mandat de recherche sera toujours numéroté et inscrit dans un registre des mandats.
Comment le rédiger ?
A partir du mandat type exclusif qui vous a été transmis dans le pack support, vous devrez modifier :
- Le nom du fichier sous la forme mandat-nom du prospect-type de bien recherché-secteur géographique-budget.pdf
- Le numéro sous la forme [DD-JJ-MM-AA]-001 exemple pour Paris, un mandat établi le 14 Aout 2017 donnera le numéro de mandat suivant : 75-14-08-17-001
- Les coordonnées du prospect telles que vous les connaissez
- La date du jour
Les autres informations devront être complétées par le client :
- État civil complet
- Adresse postale
- Adresse e-mail
- Coordonnées téléphoniques
- Désignation avec l'ensemble des critères principaux, dont les 3 plus importants seront classés
- Budget de la recherche
Il est très important de laisser ces informations à la discrétion du client afin qu'il soit responsabilisé et ne puisse pas revenir dessus.
Envoi du mandat - Réception du mandat signé
Le mandat est envoyé non signé
au client par mail, en fichier PDF généré dans Openoffice en
cliquant sur l'icône PDF de la barre de tâches (6ème en partant de
la gauche).
Le client pourra le complété de manière manuscrite ou électronique
et vous le renvoyer signé par mail ou courrier.
La mission ne doit démarrer qu'après réception du mandat de
recherche signé par le prospect qui à partir de ce moment là devient
votre client.
Sélection de biens immobiliers
Vous connaissez et avez parfaitement intégré les critères de
votre client : il convient de mettre en place tous les moyens de
détection.
Une bonne organisation est prépondérante pour gérer cette étape.
Connaitre les bons sites internet
Créer des alertes e-mails en fonction de chaque recherche
Exercice pratique sur Se Loger :
Appartement T3 sur votre secteur dans un budget de 200000 € (à
adapter en fonction du secteur)
Se loger - Belles demeure
(haut de gamme de Se loger)
Comment faire la différence rapidement ? : Utiliser la fonction Carte
de Se Loger
Bien Ici : Quelques fonctionnalités intéressantes, mais la géolocalisation laisse parfois à désirer.
Le bon coin : très utilisé par les particuliers
mais de plus en plus par les pro : pas d'alerte possible, mais
c'est en train de changer.
Faire la recherche, laisser l'onglet de votre navigateur ouvert et en rafraichir
le cache (touche F5) au
moins une fois par jour pour actualiser les nouvelles offres.
Paru Vendu parfois redondant avec Se loger
Maisons et appartements
Belles Pierres
Pour les biens de caractère d'une valeur > 300000 €.
Castorus
Moteur de recherche vertical et un site communautaire dont le but est de faciliter votre recherche immobilière
ou plutôt de vérifier su le prix d'un bien est en baisse.....
Cet outil peut vous aider à identifier les durées de mises en vente des biens qui vous intéressent, l'évolution de leur prix ou du contenu de leurs annonces, mais peut aussi vous permettre de trouver et de contacter facilement et anonymement des membres, qui sont sur le même secteur de recherche immobilière que vous.
Les métas moteurs dédiés à l'immobilier
Bien 'ici,
Comintoo (procès avec Se Loger),
Trovit
immo (mais parfois les
annonces ne sont plus d'actualité) et tous
ceux que vous trouverez sur le net.....
Moteur de recherche Google
Enfin, n'oubliez pas que le plus grand moteur de recherche reste Google.
N'hésitez pas à augmenter le niveau de précision de votre requête
afin de mieux la cibler.
Utilisez également le moteur d'images de Google, vous pourrez
parfois être surpris.
Certains services payants comme Lici ou Pigimmo extraient dans leur base de
données des biens qui en général, ne peuvent pas être mis en alertes.
C'est le cas notamment de quelques gratuits très utilisés par les
particuliers(Le Bon Coin, Kijiji,.......)
Ne vous étonnez pas d'être sollicité par leurs commerciaux.....
Le contenu de leurs services reste très parisien et orienté
principalement sur des biens de la Capitale.
Chaque site de recherche possède ses spécificités et
sa propre pertinence par rapport aux résultats attendus.
N'oubliez pas que ce sont vos habitudes et
expériences de vos propres résultats qui vous orienteront en
priorité vers l'utilisation d'un site plutôt qu'un autre
Faire un mailing à l'ensemble de vos partenaires
Dans le cas d'une recherche pointue, même si elles le sont toutes
plus ou moins, vous pouvez informer et solliciter vos partenaires
privilégiés parallèlement à vos propres recherches.
Leur préparer un mail type en adaptant les critères spécifiques à la recherche.
Prise de contact
Avec une agence
Se présenter au départ clairement
Je suis chasseur immobilier du réseau DETECTIMMOBILIER, mandaté en
exclusivité par un client.
Je suis titulaire de la Carte Pro
ou mandataire travaillant avec une carte blanche.
"Travaillez vous en inter agences ?" ou "Avez vous l'habitude de
collaborer avec des confrères ?"
Si l'intermédiaire accepte, c'est obligatoirement du partage
d'honoraires à 50/50 et rien d'autre.
Si l'intermédiaire décline, ne pas insister et gérer un fichier de blacklistage
(agences à ne plus contacter) qui permettra de gagner du temps lors d'une prochaine
recherche.
A noter que si le bien n'est pas en exclu, vous n'aurez
aucun mal à le trouver ailleurs.....
Si de nombreux intermédiaires vous ferment la porte, orientez vous
et privilégier en ce cas des réseaux de mandataires
indépendants présents sur votre secteur, qui sont de plus assez réactifs car ils ont
faim et ne souhaitent pas voir l'affaire traiter par un autre
intermédiaire concurrent.
Il se peut que l'agence décline sur un bien en particulier (faible commission, exclusivité pendant 1 mois,....)
Attention, qu'en cas d'acceptation, le bien ne soit pas déjà en délégation de mandat, la commission pourrait n'être que de 25% ou au
mieux 33% au lieu des 50% habituels.
Montant de la commission déjà incluse (prix F.A.I)
Les intermédiaires sont obligés d'afficher le montant de la
commission, en pourcentage et à qui cette commission est à la charge
(vendeur ou acheteur).
Mais certains ne le font pas dans l'annonce, il convient alors de se
le faire préciser dés le premier contact.
Par rapport à nos
honoraires, dans le cas ou les 50% de la commission prévue par
l'intermédiaire n'atteindraient pas la valeur plancher de nos
honoraires, un complément sera facturé au client.
Cela peut se produire sur des biens à faible budget (studio,
T2,.....), sur lequel pourtant le travail est aussi important.
Exemple : Sur une commission de 10000€, un complément de 900 € sera
facturé au client.
Avec un particulier
Parfois attendre de vérifier si le bien est vraiment intéressant et mérite une visite
Se présenter en arrivant comme ayant les yeux de l'acheteur.
Ne pas oublier que le particulier cherche avant tout à VENDRE SON BIEN.
Pourtant, certains ne veulent pas entendre parler d'un pro de l'immobilier quel qu'il soit, ne pas insister.
Toutefois, si le client peut vous accompagner dés la 1ère visite, ne pas hésiter à se présenter comme Le Client
Organisation et Planification des visites
1-Avec le client
En fonction de paramètres de complexité de la recherche budget/réactivité, vous pouvez être amené à faire vos premières visites en y associant le client (c'est en plus mieux apprécié par les agences)
Connaitre ou demander les disponibilités de son client dans les prochains jours et d'une manière générale.
S'assurer que le bien est visitable rapidement (48h) que l'agence a les clés ou que les propriétaires sont sur place.
Informer le client du RDV toujours confirmé par e-mail avec confirmation en retour du client
2-Sans le client
Dans le cas contraire ou/et si le client ne peut se déplacer, vous visitez seul et préparez un reportage soigné et complet de chaque bien visité
Visite d'un bien
Chaque visite soigneusement sélectionnée donne lieu à un reportage complet du bien immobilier.
Exemple de reportage pour une Villa
Le reportage peut également se faire par e-mail cf exemple
Compter environ 1 heure par reportage
Le chasseur immobilier doit avoir les yeux de l'acheteur.
De son côté le client doit être réactif et s'engager sur une étude
rapide de la proposition (48h est un maximum), quel qu'en soit le résultat, positif ou
négatif.
Statistiquement dans 50% des cas, le coup de cœur intervient lors
du premier bien proposé et le nombre de visite ne dépasse pas 3-4
biens.
C'est un excellent objectif à atteindre
Cela prouve en effet que le travail préparatoire de recherche en
amont a été bien mené.
En vous fixant ce chalenge, vous économisez également vos
déplacements et donc le temps perdu.
Cela vous permet également de vérifier le degré de motivation du
client, la confiance qu'il vous accorde et l'"indice de
son degré acheteur"
Processus de négociation
Votre client valide la sélection d'un des biens proposés.
Une fois l'adresse précise du bien
et ses caractéristiques connues, faites une estimation en
ligne par efficity ou meilleuragent.
Un outil qui peut servir en complément de ceux cités.
Patrim : estimation de la valeur d'un bien immobilier
http://www.lavieimmo.com/divers-immobilier/le-fisc-ouvre-ses-donnees-sur-les-transactions-immobilieres-39398.html
Il suffit d'utiliser ou de créer votre compte et vous avez accès aux
transactions réelles effectuées sur un secteur et une période
donnée.
Cas pratique
Choisissez un bien que vous connaissez et réaliser une estimation.
En fonction de celle ci, vous possédez une indication sur la marge
de manœuvre possible dans la négociation.
Restez toujours très vague sur l'outil utilisé pour faire cette estimation.
Faites valider par le client le montant de la proposition d'achat
Vient le moment de la proposition
La proposition d'achat
Elle sera transmise au vendeur ou à son intermédiaire, toujours par écrit, avec un délai de validité
sur le document Offre d'achat.
Rédigez toujours de manière claire
comme indiqué dans le document offre d'achat type du pack support, le
paragraphe Commission
afin que le notaire dispose de tous les éléments pour rédiger le
projet de compromis.
Le chasseur immobilier appose le scan de sa signature au lieu et
place de son client après le lui avoir expliqué.
L'absence de réponse avant l'expiration de ce délai vaut réponse négative.
Le cycle itératif
Il arrive fréquemment que la proposition d'achat soit refusée et
donne lieu à une seconde offre.
Vous devez fixer avec votre client, le montant maximum qu'il
s'autorise à proposer.
Le compromis de vente
Projet de compromis
Transmettez toujours l'offre d'achat signée au notaire avant le compromis.
Demandez systématiquement au notaire, une copie du projet avant
signature.
Vérifiez notamment que les éléments du paragraphe commission
mentionnés dans l'offre d'achat, ont
bien été repris dans le compromis sans erreur de montant ni de
bénéficiaire.
Signature du compromis
Cette étape est la plus importante, l'acte authentique n'étant qu'une reprise du compromis existant.
De manière générale, il est préférable que ce soit fait en présence d'un notaire, le plus souvent à son étude et parfois le notaire se déplace à l'agence, mais c'est de plus en plus rare.
L'acte authentique de vente
Signature de l'acte authentique
Le notaire fait un appel de fonds ensuite lors de l'acte authentique (commission comprise) 2 à 3 mois plus tard.
Les fonds correspondants à la commission sont versés sur le compte DETECTIMMOBILIER le jour de l'acte par virement obligatoirement (sur RIB joint).
Si vous êtes agent commercial, votre commission vous est versée par virement dés réception du virement notaire.
Pour les responsables en
portage salarial, la société de portage
refacture à DETECTIMMOBILIER puis verse à son salarié sa commission
sous forme de salaire.
Les diagnostics obligatoires
C'est le particulier vendeur ou l'agence qui le représente qui les fait réaliser et ils sont toujours facturés au vendeur environ 400€ (compter 24 à 48h).
Fin de la mission
Tout projet ou mission possède un objectif, une date de début et une date de fin.
En théorie, la mission du chasseur immobilier s'achève à cette étape, voir même dés l'acceptation de l'offre d'achat par le vendeur ou son représentant.
En pratique, votre mission de conseil peut s'exercer au delà par
respect pour votre client et si celui ci vous sollicite, par exemple
pour l'assister lors de la signature de l'acte authentique.
N'oubliez pas non plus que c'est lors de cette signature que
sera déclenché le règlement de votre commission, il vaut donc mieux être
présent.
Dans un domaine plus convivial, ce n'est pas rare de déboucher le champagne avec le client lors de la remise des clés ou lors de l'emménagement.
Par ailleurs, des services complémentaires peuvent être prévus:
Les services complémentaires à la prestation de chasseur immobilier
Le montage financier avec nos partenaires
L'assurance d'un bon financement est un gage de réussite de votre
mission et un facteur de crédibilité renforcée auprès des
intermédiaires que nous sollicitons.
Le réseau DETECTIMMOBILIER® a noué un certain nombre de partenariats
avec des courtiers.
N'hésitez pas, de votre côté et sur un plan local, à en faire de
même, les contacts de proximité étant souvent à privilégier car plus
simples à mettre en œuvre.
La recherche de corps de métier pour effectuer d'éventuels travaux
La décoration du bien
Ces services seront rémunérés la plupart du temps en supplément, en tant qu'apporteur d'affaire à hauteur de 10%, sauf s'ils sont intégrés dés le départ de la mission dans un forfait.
Une relation particulièrement sympathique avec votre client peut également vous amener à déborder gracieusement le cadre strict de votre mission.
La recherche de fonds de commerce ou bureaux
Si elle fait partie intégrante de notre métier, la recherche de fonds de commerce ou bureaux destinés à une activité commerciale ou professionnelle, présentent quelques particularités :
Pour monter un commerce, il faut des murs et un fond de commerce
qui représente l'entreprise.
On peut rencontrer différents type de recherches :
Les murs
Parfois un client peut chercher juste des murs loués ou à louer comme investissement.
C'est simple,
c'est comme un recherche normale.
Il peut également chercher des murs pour monter son commerce.
Dans ce cas il faudra vérifier l'affectation du bien (cf types d'affectations)
Le fond de commerce
Comme les murs sont assez chers, les clients peuvent chercher juste un fond de commerce.
Le fond de commerce comprend : la reprise de l'entreprise en tant que telle, la clientèle, les
aménagements intérieurs, parfois le personnel également, les autorisations type licence IV pour
l'alcool.
Dans le cas de l'achat d'un fond de commerce, le client achètera le fond et paiera un loyer au
propriétaire des murs.
Il peut mettre le chiffre d'affaires de la société comme critère de recherche.
Dans les critères vous aurez donc à demander le montant du fond et le loyer maximum.
Pour la
facturation, il n'existe pas de tarifs officiels du réseau.
Il convient donc d'appliquer les mêmes que pour une recherche de
bien plus classique.
Location vide avec pas de porte
Le client peut également rechercher une location vide pour ensuite monter son entreprise à lui.
Là on
part donc sur les règles d'une location normale.
Attention, sur certains quartiers prisés avec fort
passage, il peut y avoir un pas de porte.
C'est une somme à régler au propriétaire pour avoir le droit
de louer.
Qui est donc complètement perdue au final.
Cela peut s'appeler pas de porte ou droit
d'entrée.
On demandera donc à notre client le montant du loyer plus le montant éventuel des travaux
et du pas de porte.
Les bureaux et professions libérales
Le client peut chercher des bureaux ou un local pour exercer son activité libérale.
Le principe est le
même qu'une recherche immobilière personnelle.
La seule complication (et pas la moindre) est que le
client puisse exercer son activité dans les bureaux. Il faut soit que le bien soit en affectation bureau,
soit en local d'activité soit un appartement avec autorisation de la copropriété et de la préfecture
d'exercer.
Plus de détails dans la partie type d'affectation.
Types d'affectations
Il existe plusieurs types d'affectations qui vont cadrer votre recherche en fonction de
l'utilisation des locaux par le client.
Généralement le client sait très bien de quel type il a
besoin.
Les différents types d'affectation :
Local commercial
Pour une boutique, un commerce, un restaurant ou un client qui veut faire de la location
type AirB'nB.
Généralement les locaux ont des activités qui sont ou non autorisées. C'est souvent écrit sur
l'annonce.
Pour les vrais restaurants il faut une extraction (hotte) dans les cuisines.
Parfois, s'il y n'y a
pas d'extraction il y a marqué restauration rapide autorisée (ce sont les sandwicheries par exemple où
il n'y a que du froid).
Souvent est indiqué tous commerces sauf restauration.
Ces locaux sont
généralement vendus par des agences spécialistes des locaux qui maitrisent leur sujet.
Dans Paris, on doit pouvoir justifier de l'affectation sur les actes de ventes et depuis 1970 (preuves de
bail, d'ancien commerce etc). Se renseigner auprès des préfectures de votre recherche (ou d'un
notaire) pour la justification de l'historique dans votre département. Certains amateurs peuvent vendre
des lofts fond de cours par exemple en affectation commerciale alors que juridiquement ce n'est pas
justifiable.
Dans ce cas par défaut le bien repassera en habitation au moment du compromis et votre
vente annulée).
Local d'activité
Dans un local d'activité on peut avoir du stockage, des bureaux, une entreprise type industrielle,
garage etc....
C'est plus en banlieue. Idem vendus par des spécialistes qui sauront vous dire si
l'activité de votre client est compatible ou non.
Bureaux
Une affectation bureaux est parfaite pour des bureaux ! Attention une vraie affectation de bureaux est
rare dans les immeubles avec habitation.
Dans Paris, on doit pouvoir justifier de l'affectation sur les
actes de ventes et depuis 1970.
Se renseigner auprès des préfectures de votre recherche (ou d'un
notaire) pour la justification de l'historique dans votre département. Certains amateurs peuvent
vendre des appartements en tant que bureau alors que juridiquement ce n'est pas justifiable.
Voir les
conditions des appartements utilisés en bureaux dans la partie ci-dessous "habitation".
Habitation
Pour qu'une habitation soit utilisable en bureaux ou par une profession libérale (médecin par exemple), il faut 2 conditions : une autorisation de la copropriété écrite noir sur blanc dans le règlement de copropriété. Elle peut préciser quelle professions sont autorisées et le nombre de collaborateurs autorisés. Il faut aussi en plus une autorisation de la préfecture. Pour avoir cette autorisation dans Paris, il faut être en RDC sinon cela ne passe pas. Se renseigner auprès des préfectures ou notaire du département de votre recherche pour savoir quels sont les critères. L'autorisation de la préfecture sera à mettre en condition suspensive au compromis.
Mixte
Un bien peut parfois avoir une affectation mixte, c'est à dire double : commercial + habitation.
Ou chercher ?
En fonction de votre secteur géographique d'activité :
Altim immo (Paris), Capifrance, Consult'im (Paris), Babylone, BNP, CB2R, Evolis, Foncia commerce, Sergic entreprise, Agorabiz, Point de vente, Cession PME, Bureaux locaux, Se loger (coupler habitation + bureaux + commerces tout est en vrac), Le Bon coin (coupler recherche normal avec mot clé restaurant ou bureaux + recherche pro), Pap Pro (peu d'offres) etc.....
Avantages et inconvénients des recherches professionnelles
++ : La recherche est toujours très claire, peu de visites à faire, et pas d'affect donc ce sont des recherches qui se traitent rapidement.
-- : Complexité des types d'affectation et incompétence des agences sur le sujet qui ne savent pas ce qu'ils vendent.
La Structure juridique adaptée
Même si au stade ou vous suivez la présente formation, vous êtes en train de devenir chasseur immobilier et que ces considérations doivent être derrière vous, vous devez donc être en mesure d'exercer votre métier mais également de savoir en parler autour de vous (qui sait à de futurs chasseurs immobilier ?) et d'en connaitre la règlementation.
Règlementation
La profession est règlementée par la loi Hoguet.
Le chasseur immobilier, pour pouvoir exercer son activité doit pouvoir justifier de l'attribution d'une carte professionnelle l'autorisant à réaliser des transactions immobilières.
Dans le cas ou il ne ferait pas partie des ayants droits, c'est à dire qu'il ne présenterait pas les conditions requises d'aptitude professionnelle, le chasseur immobilier devra être couvert par une société de portage salarial, titulaire de cette carte, qui lui délivrera une attestation professionnelle.
Société
L'auto entreprenariat ou le micro-entreprenariat n'est pas admis pour la profession de chasseur immobilier.
Toutefois, il est tout à fait possible d'exercer comme tel en
étant
mandataire du réseau DETECTIMMOBILIER® en travaillant avec une
carte blanche nominative demandée en CCI par le réseau.
En Société, la forme juridique de type EURL ou S.A.R.L. est recommandée,
dans le second cas l'associé
gérant majoritaire devra être titulaire de la carte professionnelle.
En temps de crise, il n'a jamais été aussi opportun de créer son
entreprise.
En février 2009, 44 544 entreprises se sont créées, contre 37 647 le
mois précédent et contre 31 432 un an auparavant.
Portage salarial
Certaines société de portage salarial peuvent vous permettre d'exercer le métier de chasseur immobilier sous couvert de leur carte professionnelle.
Vous bénéficierez d'un statut de salarié de ces sociétés, qui
assureront le paiement de vos charges sociales et effectueront vos
fiches de salaires, mais cela a un certain cout, faites jouer la
concurrence.
DETECTIMMOBILIER® a mis en place un partenariat avec la société de
portage Free Cadre immobilier et sa filiale D-Habitat.
Quelques éclaircissements sur le métier de chasseur immobilier
Le chasseur d’appartement et la loi Hoguet
Le texte officiel débattu en commission à l'assemblée Nationale
Créer votre Entreprise en quelques clics
Aide
La mise en place d'un forum internet d'entraide et d'un blog, supervisés et modérés par un animateur professionnel, vous permettra de toujours pouvoir solliciter un avis ou un conseil.
Conseils
L'écoute et la bonne compréhension des besoins du client fait toute la différence et conditionne la bonne réussite de la mission
Être visible sur internet
Que vaudrait un fond de commerce si son emplacement n'était pas de
premier choix ?
De la même façon, votre site internet est votre vitrine et les internautes doivent pouvoir vous trouver facilement.
Rien ne sert de concevoir et de réaliser un très beau site internet si celui ci n'apparait pas au moins en 1ère page et à l'idéal dans les 3 premières positions sur le moteur de recherche le plus utilisé par les internautes, à savoir Google.
Cette quête se nomme : Référencement de site internet
C'est une démarche rigoureuse, longue et parfois fastidieuse mais
néanmoins incontournable qui devra être confiée à un spécialiste en
référencement de site internet.
Le cout d'un bon référencement peuvent varier de 1000 € à plusieurs
centaines de milliers d'Euros pour les grosses entreprises.
Car un bon référencement n'est valable que sur le long terme, la
durée.
Votre site spécifique sur internet
Avec votre page spécifique accessible sur le site Detectimmobilier, vous bénéficierez d'une très grande visibilité en héritant de la popularité du site, du blog, du forum et des différentes actions de communication entreprises par le réseau : Communiqués de presse, interview, inscription dans les annuaires spécialisés, partenariats
Cas pratique : recherche sur Google (90% de part de marché des moteurs de recherche)
Recherche sur le moteur de recherche Google avec le mot clé "chasseur immobilier"
https://www.google.fr/search?q=chasseur+immobilier&ie=utf-8&oe=utf-8&gws_rd=cr&ei=ZaL5VNHWM-m67gaC_YHACw
Recherche sur Google avec l'expression clé "chasseur immobilier hérault"
https://www.google.com/search?client=firefox-b-d&q=chasseur+immobilier+h%C3%A9raultL'objectif est que votre page département soit bien référencer sur la recherche chasseur immobilier [votre département] ou/et chasseur immobilier [votre ville]
Nos webmasters et référenceurs veillent
constamment à l'optimisation de cette présence et
visibilité sur vos mots-clés.
De votre côté, si vous constatiez une quelconque
disparité dans l'affichage des résultats, n'hésitez pas
à nous le signaler
Marketing
Newsletter et e-mailing
Exemple de newsletter pouvant être envoyée à une clientèle ciblée
E-popularité
Sites internet, blogs, forums, Avis des internautes ou de
clients, Réseaux sociaux, Facebook, Google+,Twitter, Linkedin,
Viadeo, ......tout est bon aujourd'hui pour faire parler de soi.
Faites un test d'e-popularité ou vérifier celle d'un prospect ou
client en tapant le nom dans la barre de recherche de Google.
Améliorez votre image sur le web en soignant vos inscriptions sur
ces différents outils.
Quels peuvent être les facteurs d'échec dans l'exercice du métier de chasseur immobilier ?
Ne pas intégrer cette formation et l'intégralité de son contenu, en y revenant dessus si besoin.
- Manque de capacité d'écoute et de compréhension des besoins du client
- Réticence à l'utilisation d'un PC en général et d'internet en particulier
- Manque d'organisation
- Difficultés à closer : conclure avec succès une étape du processus (c.f. les étapes décrites précédemment)
Accompagnement
Tout au long de l'exercice de votre métier, vous
bénéficierez d'une structure d'accompagnement, ainsi vous ne serez
jamais dans une impasse et saurez toujours faire le bon choix.
Vous pouvez aussi consulter un certain nombre de
questions - réponses qui vous serviront
(au départ) d'argumentaire sans faille
Charte du réseau DETECTIMMOBILIER
Fédérateur : Rassemble les compétences nécessaires
Participatif : Diffuse et échange via tous les outils de communication : forum, blog, réseaux sociaux, e-mail
Transparent : Nous ne sommes pas concurrents, la réussite de l'un
n'entraine pas l'échec de l'autre et inversement.
L'entraide et la communication de la manière la plus franche et
directe.
Il est important que chacun des membres du réseau respecte cet engagement.